¿Qué pasa con los precios de los inmuebles en época de crisis cambiaria?
La historia nos demuestra que los valores de los bienes inmobiliarios se comportan de manera similar a otros bienes.
La historia nos demuestra que los valores de los bienes inmobiliarios se comportan de manera similar a otros bienes, reciben el impacto cambiario de lleno, la incertidumbre y la especulación afecta la homogeneidad, transparencia y trazabilidad de los mismos.
El mercado inmobiliario es muy amplio y heterogéneo en todo el país (La Argentina no termina en le General Paz) en cuanto a su desarrollo, dispersión y tipología, esto implica que al preguntar: ¿Que pasara con los valores inmobiliarios?, esta tiene más de un respuesta.
Como ejemplo de complejidad de este mercado podemos citar que no toda oferta se encuentra dolarizada, prejuicio este que se construye a partir de la influencia de los medios de comunicación cuando proyectan el comportamiento de las ofertas de los principales centros urbanos o determinadas tipologías (Inmuebles comerciales) sobre el resto del mercado.
Para entender el momento actual podemos retrotraernos a los sucedido en la última crisis de principios del siglo XXI en la Argentina, en esa oportunidad algunos inmuebles comerciales se vieron afectados con una caída de valores en U$S de hasta un 30%, la razón de esta retracción de precios (Venta y/o Locativo) se debe a que el valor se relaciona fundamentalmente con la renta que generar, o sea, con la explotación de uso del inmueble. Por lo tanto teniendo en cuenta los antecedentes recientes de la crisis del 2001/2003 y vista la recesión actual y futura de los próximos meses es de esperar que el comportamiento de los valores tiendan a la baja, el tema, pasa por estimar hasta cuándo podría durar esta situación y cuál debería ser el modelo económico que permitiría una rápida recuperación de los mercados en la Argentina.
Con respecto a los inmuebles residenciales el comportamiento también tuvo y tiene su complejidad, los ubicados en zonas de nivel socio económico ABC1 históricamente en plena crisis defendieron su valor en U$S mejor que los ubicados en otras al nivel de que casi no hubo reducción de oferta en U$S, en barrios donde predomina el nivel C2 los márgenes de regateo se incrementaron significativamente más que los correspondientes a los de Zona ABC1, en ese oportunidad uno de los aspectos que inclinaban la balanza en la negociación era la tenencia o no de U$S por parte del comprador y la urgencia de venta por parte del oferente; en localidades de nivel socio económico C3D las operaciones se habían pesificado y los valores cayeron en pesos.
El común denominador que atravesaba a todo el mercado inmobiliario era la desinformación. Hoy a diferencia de aquel momento no tenemos la distorsión de la tenencia de dólares pero si existe un gran desvió en la oferta, para una misma tipología y en un mismo barrio encontramos desvió de precios del orden del 20%, hoy el mercado está totalmente sin rumbo, en nivel de actividad cayo y de acuerdo a las urgencias de las partes (Comprador o Vendedor) se cierran los precios de las operaciones.
Como muestra de la caída de actividad vemos los resultados de operaciones registradas en el registro de la propiedad inmueble de CABA que muestran una tendencia negativa en lo que va del año, llegando en el mes de Agosto a cerrarse 21.30% menos de operaciones de compra venta que en el mismo periodo del año pasado.