¿Qué pasó con los precios durante los últimos dos años?
Participamos en una nota del suplemento Propiedades de La Nación, con un informe que muestra la evolución de los valores de venta desde hace dos años y los precios de los barrios más caros y accesibles.
Durante los últimos cinco semestres, los valores de las propiedades usadas aumentaron, motorizados fundamentalmente por el crédito hipotecario. Esa es la conclusión a la que arriba Serinco, consultora especializada en tasaciones de bienes muebles e inmuebles, con cuatro décadas de presencia en el mercado.
De acuerdo con Andrea Dietz, supervisora de tasaciones de la empresa, el precio en dólares de los departamentos usados de dos y tres ambientes ubicados en la Capital Federal acumula un aumento interanual que va del 8 al 12 por ciento. Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Saavedra son los barrios que mayor incremento acumulan, al tiempo que lideran el ranking de los barrios más buscados. Según la ejecutiva, otras zonas también ostentan un aumento constante pero no tan significativo.
Pero, entonces, ¿hay inflación en dólares? "Mientras que las zonas que mencionamos son las que presentan mayor demanda y, por ende, las que presentan mayores aumentos, en Parque Avellaneda, Constitución, Floresta, Once y Pompeya vemos subas más cercanas al 8 por ciento", responde Dietz. "Lo que nos mueve la aguja de valores de las propiedades, en principio, es la devaluación de la moneda y, en segundo término la demanda", reflexiona.
Según la ejecutiva de Serinco, el mercado inmobiliario está dolarizado, pero las operaciones de compraventa, al concretarse mediante crédito hipotecario se hacen en pesos, al tipo de cambio del día de la firma, lo que repercute en el valor final. Así, indica Dietz, la propiedad está en dólares, la gestión se hace en pesos y el contrato queda en UVA.
"La cotización de esta unidad de valor se va a actualizando, es decir que todos los meses hay que desembolsar "X" cantidad de UVA para la cuota y, al momento del pago, se ve la cotización del día para saber cuántos pesos te van a debitar de la cuenta. Si bien el monto de la deuda es fijo -porque es en UVA- el monto en pesos se va actualizando", razona.
"Más aún: todavía no hemos sentido el impacto de la variabilidad del dólar de las últimas semanas -aunque al cierre de esta edición ya el Colegio de Escribanos informaba que por primera vez en un año, las escrituras con crédito hipotecario en la ciudad cayeron 27 por ciento, contrastando mayo de 2018 con el mes anterior-, que va a pegar fuerte en el siguiente trimestre que, por cierto, no se presenta para nada alentador.
La comparación en el tiempo
Lo cierto es que según Serinco, hasta hoy y analizando los cinco semestres que incluyen 2016, 2017 y el primero del corriente año, los valores siempre han registrado alzas. De acuerdo con la consultora, el valor por metro cuadrado de un departamento estándar usado en buen estado ubicado en Caballito ,por ejemplo, alcanzó en 2017 los US$2250, cifra que aumentó este año: en los primeros seis meses de 2018 , la misma propiedad cotiza a US$2550/m2.
Según las estadísticas que podemos generar diferenciando por barrio se aprecia que en 2016 en promedio las zonas menos cotizadas para las unidades de dos o tres ambientes eran Parque Avellaneda, Constitución, Monte Castro, Floresta, Once, Pompeya, Parque Patricios y Villa Luro, mientras que las más caras se situaban por las zonas de Belgrano, Colegiales, Núñez, Recoleta, Palermo y, por supuesto, Puerto Madero. El 2017, tiene un comportamiento similar pero dentro de lo menos cotizado se incluyó también Villa Riachuelo, Villa Lugano, La Boca y Vélez Sarsfield.
"Este año parece seguir la tendencia en cuanto a distribución de los barrios más y menos cotizados, que sintoniza con lo más y lo menos buscado. Además se observa un comportamiento predecible del mercado, teniendo en cuenta la dirección de la demanda y la vacancia de cada barrio", señala Dietz y agrega:" En cuanto ala demanda, más allá de subir los topes de las propiedades para seguir encuadrándolas dentro del esquema de créditos, los bancos van a tener que buscarle la vuelta, si quieren seguir alentando el mercado".
Por Victoria Aranda