Modalidades en locaciones para oficina

En este mercado hay que tomar siempre el punto de partida para saber desde dónde venimos y hacia dónde vamos.

Hasta el año 2000, hubo una premisa empresarial que consistía en estar donde suceden las cosas. Por ende, el microcentro porteño fue un escenario importante para el mercado de oficinas. La cercanía a la zona bancaria, los edificios públicos y privados, empresas de servicios, cuestiones de logísticas y recursos humanos; fueron factores determinantes en la posición de empresas en distintas zonas.


Con el paso del tiempo, se dio un fenómeno: por un lado la cantidad de superficie ocupada y la dificultad de expansión en el microcentro y, por el otro, la baja disponibilidad de edificios corporativos AAA para empresas de renombre nacional e internacional. Por lo cual, el crecimiento se dio hacia Puerto Madero y en la zona de Catalinas, donde hoy vemos una consolidación de firmas.


A la fecha tenemos otra situación que no puede pasar desapercibida. Se trata de las plataformas tecnológicas, nuevos conceptos en espacios de trabajo y organización de empresas y el fenómeno de la generación “Y”, cuya suma da una ecuación que hace cambiar el paradigma de la antigua oficina.


Hoy en día es imposible radicar una oficina tecnológica en un edificio antiguo. Hay cierto desfasaje técnico-funcional, que los deja fuera de mercado. Sumado a la protección patrimonial y el elevado costo de adaptación de un espacio antiguo a las nuevas tecnologías y tendencias, por lo cual gran parte del mercado en microcentro queda obsoleto para las nuevas empresas.


Ante este escenario, nos preguntamos hacia dónde va el mercado. En base a relevamientos efectuados por Serinco y la práctica diaria en el mercado, se detectan una cantidad de nuevos mercados conformados por inversores que en muchos caso ─y como se dice en la jerga de mercado─ “hicieron punta” en zonas donde el mercado no miraba.


La zona norte del GBA es el norte a seguir. A la fecha, se ven dos líneas claramente identificables. Conocidas como el corredor norte Libertador, que inicia en el icónico complejo AL RIO, en la intersección de Gral. Paz y Avenida del Libertador; y es seguido a lo largo del corredor por una innumerable cantidad de proyectos ocupados por firmas de renombre y empresas del nuevo milenio. Actualmente, posee un inventario de 80.000 m2 edificados.


El otro sector radica en el llamado ZONA PHILIPS en honor al clásico edificio de la marca ubicado en Autopista panamericana y Gral. Paz, donde, por un tramo que llega hasta San Isidro, conforma un núcleo importante de oficinas con un inventario estimado de 235.000 m2.


Respecto a precios, el mercado es netamente locativo, partiendo de valores de u$s 22/m2 y llegando a valores de u$s 30 u$s/m2, neto de IVA y expensas.


¿Cómo encontrar la zona ideal?

Analizando todas las variables que influyen en el desarrollo del negocio, tales como:
• Relevar de las necesidades actuales y proyección a futuro, teniendo en cuenta superficies y otros requerimientos específicos.
• Planificar el proceso de búsqueda.
• Realizar un relevamiento de mercado: honorarios inmobiliarios, plazo de contrato y condiciones.
• Analizar posibles alternativas de ubicación, considerando la factibilidad técnica para la relocalización de los equipos e instalaciones. Entre otros aspectos, habrá que considerar la posibilidad de habilitación municipal, potencial a instalar en compañías de electricidad y demás consultas con entes de servicios para la evaluar factibilidad de instalación. También hay que tener en cuenta las condiciones legales de los sitios evaluados (informes de dominio).


En síntesis, debe compararse cada locación considerando su ubicación, accesibilidad, calidad constructiva, funcionalidad, alturas, precio, otros.